Porady architektów

Podawana w katalogu powierzchnia zabudowy pozwala również ocenić, ile miejsca pozostanie na działce po wybudowaniu domu, czyli jak duży będzie ogród. Nawet jeżeli decyzja o warunkach zabudowy tego nie precyzuje, warto wybrać korzystną proporcję powierzchni zabudowanej do powierzchni ogrodu. Powierzchnia zabudowy domu nie powinna przekroczyć 30-40% powierzchni działki. Jeśli zajmuje więcej, warto przejrzeć projekty domów piętrowych. Trafnie wybrany projekt dostosuje dom do zasobności portfela inwestorów. Wybierając projekt domu inwestor ma realny wpływ na koszty inwestycji. Nie pozwolą mu o tym zapomnieć kredytodawcy i wykonawcy. Dlatego warto zamówić kosztorys. Cena pełnego kosztorysu inwestorskiego, jaki oferujemy naszym klientom, to znikomy procent kosztów budowy domu, a pozwoli przewidzieć ewentualne niespodzianki i racjonalnie zorganizować wydatki. Warto również zauważyć, że już na etapie projektu inwestor decyduje o kosztach późniejszej eksploatacji domu. Wybór materiałów budowlanych, w szczególności rodzaju ocieplenia, sposobu ogrzewania, dodatkowych instalacji daje możliwość dopasowania domu nie tylko do zasobów finansowych w trakcie budowy i zaraz po niej, ale też do zmniejszonego poziomu dochodów rodziny na emeryturze. Trafnie wybrany projekt domu to również sposób na zapewnienie bezpieczeństwa finansowego. Kryteria wyboru projektu narzuci zakupiona działka. Warunki zabudowy, wymiary działki oraz jej położenie względem stron świata precyzyjnie określą pulę projektów, z których będzie można wybierać. Ważne, aby przed zakupem projektu sprawdzić określone dla działki warunki zabudowy. Powinniśmy zacząć od wniosku o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla wybranego terenu nie ma uchwalonego planu, gmina może określić warunki zabudowy w drodze decyzji. O warunki zabudowy warto wnioskować jeszcze przed zakupem działki, ponieważ ich wymogi określą ściśle ramy, w które powinien wpisać się wybrany przez nas projekt. Ilość kondygnacji, powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji, kąt nachylenia dachu, wysokość kalenicy i inne narzucone parametry mogą uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę wymarzonego projektu na zakupionej działce.

Wybierając działkę warto wiedzieć, że wąska działka zawęża pulę projektów, z których będzie można wybierać. Prawo precyzuje minimalne odległości budynku od granic działki. Ściana z otworami okiennymi lub drzwiowymi powinna być oddalona o 4 m od granicy działki, ściana bez otworów o 3 m. Jedynie działki o szerokości mniejszej niż 16 m prawo traktuje ulgowo – w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza zmniejszenie odległości i sytuowanie budynku ścianą bez otworów bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. Wybierając projekt nie można pominąć kwestii położenia działki względem stron świata. Właściwe ulokowanie budynku na działce wpływa na ilość światła w pomieszczeniach oraz ciepła pozyskiwanego przez przeszklenia. Optymalnie położona działka ma wjazd od północy, a projekt – pokój dzienny od strony południowo-zachodniej. Oczywiście nie każda działka jest optymalna, ale każdy projekt z katalogu można zamówić w lustrzanym odbiciu. Jeśli wybrana działka ma przewidziany wjazd od południa, warto poświęcić uwagę tylko tym projektom, których rozkład pomieszczeń jest dostosowany do takiego nasłonecznienia. W naszej ofercie znajdą Państwo kilkadziesiąt projektów, w których część dzienna domu rozplanowana jest od strony ulicy.

arch. Urszula Gołubowska-Witek, MTM STYL

Zakup działki to pierwszy krok do własnego domu. Już na etapie wyboru jej lokalizacji inwestor podejmuje pierwszą decyzję - czy będzie mieszkał przestrzennie na wsi z dala od zgiełku, czy na mniejszej, droższej działce w mieście w wygodnej odległości od miejsca pracy, szkół, rozrywek.

Kosztowny atut działki to jej uzbrojenie w media. Działka z doprowadzonym gazem, wodociągiem, kanalizacją, liniami elektrycznymi i telefonicznym będzie droższa w momencie zakupu, ale dzięki temu koszty budowy domu będą niższe.

Ważne, by zwrócić uwagę na gabaryty działki. Działka węższa niż 12m będzie bardzo kłopotliwa do zabudowy wolnostojącej. Powierzchnię minimalnej działki nadającej się pod zabudowę wolnostojącą szacuje się na około 450m2, ale działka zbyt mała na dom wolnostojący, może być wystarczająco duża do zabudowy bliźniaczej.

Przed zakupem działki warto sprawdzić jej usytuowanie względem stron świata. Optymalnie położona działka ma wjazd od północy. Pozwala to na ulokowanie części dziennej domu od strony południowej z wyjściem na nasłoneczniony ogród z tyłu działki. Działka z wjazdem od południa może być tańsza, ale będzie wymagała usytuowania części dziennej domu od strony ulicy. Tym samym ograniczy wybór projektów.

Zdarza się, że warunki zabudowy działki wyznaczają maksymalną powierzchnię jej zabudowy obiektami kubaturowymi. Nawet jeżeli tego nie precyzują, warto wybrać korzystną proporcję powierzchni zabudowanej do powierzchni ogrodu. Powierzchnia zabudowy domu nie powinna przekroczyć 30-40% powierzchni działki.

Pamiętajmy o tym, że kryteria wyboru projektu narzuci działka. Dlatego jeszcze przed zamówieniem projektu warto sprawdzić ustalone dla wybranej działki warunki zabudowy. Ilość kondygnacji, kąt nachylenia dachu, wysokość kalenicy i inne szczegółowe parametry mogą uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę wybranego projektu.

O wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy można wnioskować nawet przed zakupem działki, ponieważ ich wymogi określą ściśle ramy, w które powinien wpisać się wybrany przez nas projekt. Pierwsze kroki skierować należy do właściwego wydziału architektury urzędu miasta, gminy, dzielnicy lub starostwa powiatowego, aby uzyskać informację czy działkę, na której zamierzamy budować dom, obejmuje uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli plan obejmuje działkę, aby poznać warunki jej zabudowy wystarczy złożyć wniosek o wypis i wyrys z planu. Jeśli dla wybranego terenu nie ma uchwalonego aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gmina może określić warunki zabudowy w drodze decyzji. Złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie bardziej pracochłonne. Trzeba zgromadzić niezbędne załączniki t.j.:

• wyrys z mapy ewidencyjnej gruntu obejmujący teren, którego dotyczy i najbliższe otoczenie
• wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich

Dane podawane we wniosku mają charakter orientacyjny. Na tym etapie nie ma jeszcze konieczności wybrania konkretnego projektu, ale warto już sprecyzować swoje oczekiwania. Uzupełnienie wniosku ułatwi nasza strona www.domywstylu.pl i katalog "Domy w stylu". Każdy projekt na naszej stronie i w katalogu jest dokładnie opisany. Ilość kondygnacji i poziom posadowienia parteru, kształt dachu i kąt nachylenia jego połaci, powierzchnia użytkowa i zabudowy, wysokość kalenicy i inne parametry projektów warto podać we wniosku. Wydając decyzję urząd wiążąco określi co będzie można na działce zrealizować, a wybrany projekt będzie musiał spełniać wytyczne decyzji.

Jeżeli przy wyborze projektu na działkę uwzględnimy jej nasłonecznienie związane z ustawieniem względem stron świata, wysokością i układem zabudowań lub wysokich drzew w jej sąsiedztwie to możemy mieć pewność, że ilość i jakość światła docierającego do pomieszczeń naszego domu stworzy nam przyjemny klimat przebywania w nim.

Oto modelowy podział stref mieszkalnych ze względu na nasłonecznienie pomieszczeń:

Sypialnie: strona wschodnia
Przyjemnie jest gdy budzimy się wraz ze wstającym Słońcem. Zimą przy niskim jego położeniu względem linii horyzontu oświetla i ogrzewa nam ono całe pomieszczenie.
Dla wstających bardzo wcześnie odpowiedniejsze będzie usytuowanie sypialni od zachodu.

Kuchnia: strona północno-wschodnia lub północno-zachodnia
Kuchnia jako pomieszczenie najcieplejsze w całym domu może znaleźć się pod wpływem bardziej subtelnego światła. Jeśli okaże się, że z jakichś przyczyn będziemy musieli zlokalizować ją od północy dobrze będzie otworzyć ją na pomieszczenia, które posiadają okna o wystawie północno-wschodniej lub północno-zachodniej.

Pokój dzienny, jadalnia, tarasy, balkony: strona południowo-wschodnia lub południowo-zachodnia
Pomieszczenia przeznaczone na odpoczynek lub wspólne z rodziną czy przyjaciółmi spędzanie czasu powinny znaleźć się w najbardziej nasłonecznionej i osłoniętej od wiatrów części domu. To tu zazwyczaj znajdują się tu największe przeszklenia ścian, dobrze więc jeśli zatroszczymy się o możliwość regulacji nasłonecznienia tych pomieszczeń.

Pokoje do pracy: strona wschodnia, północno- lub południowo-
Przedpołudniowe światło skutecznie pobudza do pracy nie przegrzewając nadmiernie pomieszczenia. Należy zwrócić uwagę na prawidłowe oświetlenie blatu biurka.

Łazienki: strona wschodnia lub zachodnia
Pomieszczenia te nie wymagają oświetlania światłem naturalnym. Warto jednak, w miarę możliwości, zapewnić dostęp zachodzącego Słońca łazienkom, które użytkujemy wieczorem biorąc w nich relaksujące kąpiele lub Słońca wschodzącego tym, w których przygotowujemy się do porannego wyjścia do pracy.

Pomieszczenia gospodarcze, garderoby, spiżarnie, garaże, klatki schodowe: strona północna
Wszędzie tam gdzie przebywamy krótko możemy obejść się bez naturalnego światła. W pomieszczeniach przeznaczonych do przechowywania rzeczy dodatkowe nagrzewanie światłem słonecznym jest niepożądane. Niewłaściwe ustawienie domu na działce może być przyczyną spadku komfortu mieszkania we własnym domu.

Tryb życia i funkcjonowania mogą być różne dla różnych rodzin dlatego nasze decyzje nie zawsze muszą odpowiadać temu modelowi. Warto jednak pamiętać, że optymalne usytuowanie domu względem stron świata wspomoże nas również w oszczędzaniu energii przez pozyskanie darmowego ciepła. Im mniej będzie okien po najmniej nasłonecznionej stronie domu oraz im więcej przeszkleń w południowych i zachodnich ścianach tym lepiej dla bilansu cieplnego budynku a co za tym idzie dla naszych finansów.

Niewłaściwe ustawienie domu na działce może być przyczyną spadku komfortu mieszkania we własnym domu.

Pożądane usytuowanie domu względem stron świata lub istniejącego sąsiedztwa można uzyskać wybierając lustrzane wersje projektów.

Obecnie na rynku mamy niezliczoną ofertę różnego rodzaju materiałów budowlanych, całych systemów technologicznych oraz szeroką gamę różnych firm promujących swoje produkty jako najlepsze. Jak wybrać, z czego budować?.

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, bowiem nie ma czegoś takiego jak idealna technologia. Każdy sposób budowy oraz materiał mają swoje zalety i wady, z naszej strony powinniśmy jedynie być świadomi obu tych cech i wybrać taki materiał który bardziej będzie odpowiadał naszym oczekiwaniom.

Technologie drewniane charakteryzują się dużą szybkością realizowania budynku, oraz (z reguły) nieco niższą ceną materiałów budowlanych oraz samego wykonania. Wykorzystują tradycyjny budulec a więc sprawdzony na przestrzeni wielu lat, przez wielu traktowany jako najlepszy z uwagi na naturalne pochodzenie. Wymagają specjalizujących się w tego typu realizacjach brygad budowlanych. Prawidłowe wykonanie wymaga bowiem większej wiedzy i staranności niż w przypadku tradycyjnej technologii murowanej. Często klienci mający tego typu budynek skarżą się na zbyt niską izolacyjność akustyczną stropów oraz szybkie wychładzanie się budynku.

Technologia murowana tradycyjna wymaga więcej czasu na wykonanie głównie z przyczyn technologicznych (układanie zbrojenia, schnięcie betonu). Materiały budowlane są relatywnie droższe niż przykładowo w budownictwie szkieletowym. Jest to tradycyjna metoda budowania i nie powinno być trudności z doborem ekipy budowlanej. Budynek dłużej się nagrzewa natomiast akumuluje ciepło w ścianach które później oddaje wnętrzom. Komfort użytkowania takiego domu jest wysoki, nie wymaga on nakładów na konserwacje budynku jak to może być w przypadku domu drewnianego. Montaż np. szafek podwieszanych itp. nie wymaga specjalistycznych kołków bądź wzmocnień jak to może być w innych technologiach.

Technologie murowane z użyciem bloczków z betonu komórkowego, bądź ceramiki poryzowanej są stosowane głównie jako ściany jednowarstwowe i przy odpowiedniej grubości nie wymagają dociepleń. Właściwości termiczne tego typu budulca są znacznie wyższe niż tradycyjna ceramika, zazwyczaj kosztem ich nośności. Aby w pełni wykorzystać ich właściwości wymagane jest stosowanie zaprawy ciepłochronnej i ich staranne układanie, dodatkowo należy korzystać z elementów gotowych na "trudniejsze miejsca" w budynku np. nadproża które mogą być nieco droższe od tworzonych na budowie elementów. Wszelkie niestandardowe rozwiązania mogą się również okazać droższe w wykonaniu niż przy tradycyjnej technologii.

Należy pamiętać, że każdy budulec aby być użytym do musi być dopuszczony do stosowania w budownictwie i mieć odpowiednią aprobatę bądź certyfikat właściwego urzędu.

Coraz więcej inwestorów zaczęło wnikliwie analizować koszty budowy, ponieważ chce uniknąć sytuacji, w której zabraknie funduszy na jej ukończenie. Już na etapie wyboru projektu warto się zastanowić nad kosztami budowy i późniejszą eksploatacją.

Jeśli chcesz zbudować dom tanio…

1. Musisz wybrać dom o prostej konstrukcji. Budowa domu bez skomplikowanego dachu i o prostej bryle jest zdecydowanie tańsza

2. Najtańsze w budowie są domy z betonu komórkowego i  te ocieplane wełną mineralną. Zdecydowanie droższe to te ze stali i drewna.

3. Najbardziej ekonomiczne w budowie są domy parterowe z użytkowym poddaszem;  mają mniejszą powierzchnię ścian zewnętrznych, bardziej zwartą bryłę i są cieplejsze.

Natomiast droższe w budowie, są domy piętrowe,  wymagają dużej działki, więc koszt automatycznie rośnie.

4. Koszt fundamentów i dachu nie rozkłada się na dwie kondygnacje

5.  Koszt budowy zdecydowanie podwyższa piwnica. Zamiast niej warto pomyśleć o pomieszczeniu gospodarczym na parterze, chyba że  ukształtowanie terenu narzuca piwnicę.

6. Koszty budowy garażu  są niższe są niższe w bryle budynku niż garażu wolno stojącego. Plusem garażu wbudowanego w dom jest dodatkowa powierzchnia użytkowa nad garażem. Jest on  też „buforem” termicznym.

7. Nie warto budować na raty. Rozbudowa  wiąże się często z pochłanianiem  sporych środków oraz niszczeniem poprzedniej pracy.

Jedyne co się opłaca to adaptacja poddasza – taka rozbudowa jest korzystna oraz pozwala ograniczyć wydatki w pierwszym etapie budowy domu.

Na czym nie możemy oszczędzać?

1. Na materiałach budowlanych –  kupuj i używaj tylko sprawdzonych i dobrych materiałów, które pochodzą od znanych na rynku krajowym producentów.

2. Na izolacji – jeśli jej parametry lub grubość będą słabe, wtedy koszty ogrzewania będą wysokie.

Koszt budowy może zależeć od wielu czynników - wielkości domu, rodzaju użytych materiałów budowlanych i okładzin, warunków gruntowych, a także od bryły budynku.

Głównymi czynnikami w bryle budynku podnoszącymi koszt mogą być:

• kształt dachu - skomplikowany dach o zróżnicowanych wysokościach w obrębie danej bryły bądź na rozczłonkowanym budynku, wymagający stosowania dachów na różnych poziomach, albo z trudnymi połączeniami, elementy typu "wole oczka" bądź większe lukarny i świetliki
• balkony, tarasy, uskoki - podnoszące wartość wizualną bryły ale wymagają prawidłowego wykonania wszystkich warstw - głównie izolacji termicznych i przeciwwilgociowych
• nadwieszone bryły, wykusze - elementy wymagające wykonania większych wsporników, dociepleń
• duże przeszklenia - witryny szklane na własnej samonośnej konstrukcji z odpowiednio termoizolacyjnym przeszkleniem są drogie
• elementy indywidualne - nietypowe rozwiązania uwidaczniające konstrukcję, gzymsy czy inne elementy elewacyjne nie do wykonania na budowie, wymagające rozwiązań systemowych, rozwiązania ukrywające odwodnienia, ocieplenia systemowe stropów wykonane ze spadkiem pod konkretne zamówienie

Projekt indywidualny czy projekt gotowy (katalogowy)? Przed takim dylematem stają inwestorzy planujący budowę domu.

Decydując się na projekt indywidualny wybieramy optymalne rozwiązanie, pozwalające na idealne dopasowanie projektu do potrzeb i wielkości działki. W tym przypadku można nie tylko kształtować bryłę budynku i wpływać na jego estetykę, ale również decydować o funkcjonalnym układzie pomieszczeń. Jednak wielką wadą, a zarazem elementem przesądzającym o rezygnacji z projektu indywidualnego, jest jego wysoka cena oraz długi czas oczekiwania. Decydując się na projekt indywidualny nie mamy również pewności, jaki będzie efekt finalny i czy projekt spełni w stu procentach oczekiwania. W związku z tym większość potencjalnych inwestorów decyduje się nie kupować „kota w worku” i poszukuje wymarzonego domu wśród propozycji pracowni projektowych, oferujących projekty gotowe. Oferta jest na tyle bogata i szeroka, że prawie każdy bez większego problemu może znaleźć coś dla siebie. Przed zakupem inwestor ma możliwość wyboru bryły i stylistyki budynku, zapoznania się z rzutami kondygnacji, itp. Poza tym w projekcie gotowym dopuszcza się możliwość wprowadzenia zmian.

Wprowadzanie zmian do projektu ma swoje wady i zalety. Często inwestorzy, którzy decydują się na dokonanie zmian w projekcie żałują swoich decyzji, ponieważ ich wprowadzenie okazało się zbędne, nie do końca przemyślane i kosztowne. Najczęstsze zmiany wprowadzane do projektu dotyczą rozkładu pomieszczeń, podwyższenia ścianki kolankowej, zmiany kąta nachylenia dachu, wielkości i lokalizacji otworów okiennych i drzwiowych w ścianach zewnętrznych. Podczas adaptacji należy pamiętać, że im większe zmiany w projekcie, tym większy ich koszt i dłuższy czas oczekiwania.

W ramach adaptacji inwestorzy wprowadzają zmiany, które dopasowują projekt do ich indywidualnych potrzeb. Natomiast przed podjęciem ostatecznej decyzji o wprowadzeniu zmian należy to poważnie przemyśleć.

Na przykład, zamiana technologii wykonania domu z tradycyjnej na drewnianą narzuca architektowi i konstruktorowi opracowanie nowych rysunków budowlanych. Przed podjęciem tak ważnej decyzji warto przeprowadzić bilans zysków i strat, gdyż może się okazać, że koszty poniesione na przeróbkę technologii zrównoważą się z różnicą cen materiałów. Podobnie rzecz wygląda przy „odchudzaniu” drewna na więźbę dachową policzoną pod pokrycie ciężkie (dachówka ceramiczna), tak aby była wystarczająca pod pokrycie lekkie (blacho dachówka), gdyż koszt takiej adaptacji jest równy różnicy cen drewna.

Innym przykładem na to, że decyzje podejmowane przy adaptacji nie mogą być zbyt pochopne, jest zmiana wysokości ścianki kolankowej. Wielu inwestorów już podczas zamawiania projektu zaznacza o ile chciałoby ją „podnieść” Podyktowane jest to chęcią posiadania większej powierzchni użytkowej na poddaszu. Oczywiste jest, że zwiększenie wysokości ścianki kolankowej, daje komfort korzystania z pomieszczenia „na górze”. Warto jednak pamiętać, że zmiany te spowodują większe zużycie materiałów. Wysokość ścianki kolankowej ma także znaczny wpływ na wygląd zewnętrzny budynku. O ile podniesienie jej o „jeden pustak” pozwala cieszyć się większą przestronnością poddasza i nie zmienia zasadniczo bryły budynku, o tyle podwyższenie jej np. o 1 m, czy więcej prowadzi do drastycznych zaburzeń proporcji zewnętrznych obiektu, co w efekcie prowadzi do zepsucia estetyki budynku.

Często po wybudowaniu domu okazuje się, że adaptacja nie przyniosła zamierzonego skutku, a nasz dom w niczym nie przypomina tego z katalogu. Korytarze są za wąskie, a pomieszczenia niewygodne i za ciemne. Poza tym koszt adaptacji przewyższa planowane oszczędności związane z wprowadzeniem zmian.

Autorzy projektów starają się w sposób optymalny zaplanować rozkład wnętrza czy umiejscowienia otworów okiennych. Warto więc dokonywać zmian, które nie doprowadzą do obniżenia funkcjonalności poszczególnych pomieszczeń czy też całego budynku. Oczywiście zmiany we wnętrzu, np.: powiększenie łazienki kosztem pokoju, nie podlegają tak rygorystycznej ocenie.

Dobrze zaadaptowany dom to taki, który jest wypadkową potrzeb inwestora oraz wyczucia estetyki i doświadczenia architekta. To dom, w którym nie doszło do drastycznych zaburzeń rytmu i podziału elewacji czy proporcji bryły, i w którym mieszkaniec czuje się swobodnie.

Zamiast na siłę przerabiać istniejący projekt warto dokładnie przejrzeć ofertę projektową i wybrać projekt najpełniej spełniający potrzeby.

Jeżeli dokonujemy zakupu projektu gotowego (katalogowego) musimy mieć świadomość tego, że projekt ten musi zostać dostosowany do warunków miejscowych przez architekta adaptującego.

Niestety adaptacja projektu gotowego wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale jest  rozwiązaniem tańszym niż projekt indywidualny.

Adaptacja projektu jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę.

Polega to więc na:

❚ wrysowaniu projektu domu i przyłączy instalacyjnych na mapie w skali 1:500 (1:1000),

❚ wykonaniu opisu do projektu zagospodarowania oraz wyliczeń powierzchni terenu,

❚ uzupełnieniu projektu o dodatkowe dokumenty wymagane przez urząd i przepisy.

Do obowiązków projektanta adaptującego należą:

❚ dostosowanie projektu do warunków miejscowych: decyzji o warunkach zabudowy , zagospodarowania terenu i decyzji środowiskowych,

❚ wykonanie opisu BIOZ (Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia) sporządzenie oświadczenia o kompletności i zgodności  projektu budowlanego z przepisami i normami,

❚ uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień a także sprawdzenie rozwiązań projektowych,

❚ objaśnienie wątpliwości które dotyczą projektu i zawartych w nim rozwiązań,

❚ dostosowanie dokumentacji projektu gotowego do miejscowych warunków lokalizacyjnych, gruntowo-wodnych i uzbrojenia terenu,

❚ dokonanie zmian w projekcie przez naniesienie ich techniką graficzną w czerwonym kolorze na oryginale projektu,

❚ uzupełnienie tabelki  na wszystkich rysunkach i stronie tytułowej projektu,  podając nazwę i adres obiektu, imię i nazwisko autora projektu budowlanego (adaptującego projekt), numer oraz specjalność jego uprawnień budowlanych wraz  z datą i podpisem,

❚ załączenie kserokopii z nadania uprawnień projektowych,

❚ załączenie kserokopii z aktualnego wpisu na listę członków Izby Architektów lub Izby Inżynierów,

❚ załączenie oświadczenia o zgodności projektu budowlanego z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Koszty adaptacji projektu  uzależnione są od ilości i zakresu zmian wprowadzanych do projektu. Ceny adaptacji nie są stałe. Zależą one  od regionu kraju oraz cennika obowiązującego w danej pracowni architektonicznej.

Większość z  pracowni architektonicznych, z którymi współpracujemy w zakresie sprzedaży projektów wykonują tego typu usługi.

Ponieważ ceny działek budowlanych osiągnęły ostatnio astronomiczny pułap, stąd dużo osób podjęło decyzję zakupu gruntu rolnego z zamiarem przemianowania go na działkę budowlana. Odrolnienie gruntów to proces czasochłonnym,  który wymaga dużo cierpliwości oraz załatwienia mnóstwa formalności. Jednak warto podjąć takie wyzwanie żeby zamieszkać we własnym domu.

KROK 1

Musimy sprawdzić plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego. Zanim podejmiemy decyzję o zakupie gruntu rolnego, który przeznaczymy pod budowę domu, trzeba sprawdzić, jak wygląda  miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w gminie, na terenie której położona jest nieruchomość. W dniu dzisiejszym  odrolnienie jest zmianą przeznaczenia gruntu w tym planie.

KROK 2

Musimy napisać wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego. „Odrolnienie” jest zmianą przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Aby go zrealizować, musimy złozyc odpowiedni wniosek. Rozpatrzenie sprawy jest bezpłatne. Wniosek trzeba skierować do burmistrza,wójta lub prezydenta miasta.

Gminy nie maja określonego terminu, w trakcie  którego byłyby zobligowane na rozpatrzenie wniosku i uwzględnienie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie ma również innych srodków prawnych, którymi wnioskodawcy zdyscyplinowaliby gminy w tym zakresie.

KROK 3

Wyłączenie  gruntu z produkcji rolnej.
Wyłączenie z produkcji rolnej jest niezbędne dla gruntów o klasie:
❚ I, II, III, IIIa, IIIb,
❚ IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb o pochodzeniu organicznym.
Klasę gruntów sprawdza się w ewidencji gruntów i budynków. Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej musimy skierować do Wydziału
Geodezji albo Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego odpowiedniego ze względu na położenie gruntu.

Do wniosku musimy także załączyć:
❚ dokumenty potwierdzające tytuł własności nieruchomości (odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny),
❚ wypis z planu zagospodarowania,
❚ wypis z rejestru gruntów oraz  kserokopię mapy ewidencyjnej
❚ mapę wraz z planem zagospodarowania działki (planowana inwestycja) i oznaczeniami terenu które są objęte wyłączeniem (nie trzeba wyłączać całości działki).

Jeżeli konieczne jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, to nie dostaniemy pozwolenia na budowę przed wydaniem decyzji.

Wybierając projekt domu inwestorzy baczną uwagę poświęcają dachom. Do wyboru mamy: dachy dwuspadowe, wielospadowe oraz płaskie, które są jednak rzadko wybierane między innymi ze względu na regulacje prawne. Plany zagospodarowania przestrzennego bardzo rzadko pozwalają na zastosowanie tego typu dachu w budynku jednorodzinnym. Przy wyborze dachu inwestorzy kierują się głównie wyglądem zewnętrznym budynku oraz kosztami, które poniosą na jego budowę i późniejszą modernizację.

Dach dwuspadowy jest najprostszy w konstrukcji, najszybszy i najtańszy w budowie. Składa się z dwóch prostokątnych połaci, które stykają się górą w kalenicy. Nie ma w nim załamań połaci, koszy i innych, wymagających odpowiedniej obróbki miejsc, przez co najlepiej spełnia funkcje ochronne przed warunkami atmosferycznymi. Śnieg i woda nie napotykają na dachu żadnych przeszkód i są swobodnie odprowadzane.

• Przy kryciu jednolitych płaszczyzn nie ma dużych strat materiału i ilość obróbek jest niewielka. Przy dachu dwuspadowym różnice cenowe między kryciem blacho dachówką i dachówką ceramiczną są niewielkie, ze względu na znikomą ilość detali.

• Przy takim kształcie dachu mamy większą możliwość aranżacji poddasza. Skosy znajdują się tylko wzdłuż okapów po dwóch stronach budynku, przez co nie zabierają zbyt dużo powierzchni użytkowej pomieszczeń.

• Konstrukcja takich dachów nie wymaga zazwyczaj podparć innych niż ściany zewnętrzne budynku, jednak gdy szerokość budynku rośnie do 10-11metrów, wtedy na poddaszu mogą pojawić się słupy, które trzeba wziąć pod uwagę przy aranżacji i podziale pomieszczeń.

• Pionowe ściany szczytowe w kształcie trójkątów bardzo ułatwiają doświetlenie poddasza zwykłymi oknami (pozwalają ograniczyć ingerencję w połacie dachu).

Dwuspadowa forma dachu wcale nie oznacza nieciekawej zabudowy. Pięknie wykonany dach może być elegancki i wysmakowany. Jest to dach najbardziej tradycyjny i zharmonizowany z polskim krajobrazem.

Dach wielospadowy powstaje w wyniku połączenia dachów o różnym kształcie i jest stosowany w domach o rozbudowanej bryle i skomplikowanych kształtach. Dach taki tworzy spójną całość, prezentującą się atrakcyjnie w każdym ujęciu.

Minusem wyboru takiego dachu są koszty budowy i skomplikowanie ułożenia pokrycia. Duża ilość załamań, lukarn i koszy powoduje wzrost ilości obróbek blacharskich i odrzutów. Zachodzi potrzeba zakupienia dodatkowych elementów do obrobienia licznych naroży i załamań. Im więcej płaszczyzn, tym więcej zużywa się elementów wykończeniowych, droższych niż elementy standardowe. Przy skomplikowanym dachu trzeba doliczyć również trudniejsze montowanie rynien i rur spustowych.

Przy dachu wielospadowym należy zwrócić szczególną uwagę na to, by dekarz starannie wykonał uszczelnienia i obróbki blacharskie, ponieważ przy takim kształcie dachu jest większe prawdopodobieństwo zalegania na nim śniegu, co w efekcie może powodować przeciekanie i zawilgocenie. Trudno też o dobre wentylowanie poddasza.

Pod względem wykorzystania przestrzeni poddasza dach wielospadowy jest mniej ekonomiczny. Zdarza się, że skosy mamy przy wszystkich ścianach zewnętrznych, a ściany prostopadłe do ścian zewnętrznych są ścięte. Uszczuploną powierzchnię użytkową poddasza można powiększyć dodając lukarny.

Stosunkowo obszerne poddasze użytkowe powstaje pod przenikającymi się dachami dwuspadowymi, gdzie pojawia się większa liczba ścian szczytowych, przy których łatwo jest zagospodarować pomieszczenia i doświetlić je pionowymi oknami.

Przy domach parterowych, gdzie nie mamy poddasza użytkowego, dachy wielospadowe sprawdzają się idealnie. Przy zastosowaniu niższego kąta dachu pozwalają budynkowi nabrać odpowiednich proporcji.

Budowa domu z podpiwniczeniem wiąże się z przywiązaniem do tradycji. Dawniej piwnica traktowana była jako rodzaj izolacji od gruntu. Dziś nowoczesne materiały i technologie eliminują taką konieczność i tylko od naszych preferencji zależy czy zbudujemy dom z piwnicą, czy bez. Zanim podejmiemy decyzję, warto przeanalizować wady i zalety obu rozwiązań.

Kiedy warto budować piwnicę?

W sytuacji, gdy dysponujemy małą działką lub gdy zapisy zawarte w Warunkach zabudowy bądź w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ograniczają powierzchnię zabudowy. Zlokalizowanie pomieszczeń gospodarczych (kotłowni, składu opału, spiżarni) lub pokoju rekreacyjnego czy siłowni w piwnicy, a nie na parterze, może poprawić funkcjonalność domu.

Stosunkowo duże spadki terenu przeznaczonego pod przyszłą zabudowę, warunki gruntowe, które wymuszają głębokie fundamentowanie, zachowanie maksymalnej powierzchni biologicznie czynnej działki czy też kierowanie się zasadą, że domy podpiwniczone mają wyższą cenę rynkową, mogą ułatwić podjęcie decyzji o wykonaniu piwnicy.

Dodatkowymi atutami takiego rozwiązania mogą być:

• zwiększenie wysokości kominów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych, a przez to zwiększenie ich sprawności,

• swobodny dostęp do instalacji wodno-kanalizacyjnej umożliwiający stosunkowo łatwe wykonanie napraw czy usuwanie awarii,

• stabilizacja ciepła w budynku (piwnice latem ochładzają budynek, zimą go ogrzewają),

• uzyskanie pomieszczeń o niskiej temperaturze np. spiżarni,

• ograniczenie skutków przemarzania gruntu oddziałujących na budynek przez zwiększenie głębokości posadowienia,

• możliwość zamontowania urządzeń służących do gromadzenia kondensatu lub pojemnika zamkniętego, odbierającego popiół z kominka.

Należy pamiętać, że niestaranne wykonanie piwnicy lub zastosowanie materiałów słabej jakości może przysporzyć wielu kłopotów w przyszłości.

Kiedy warto zrezygnować z piwnicy?

Nie każde warunki gruntowe występujące na działce pozwalają na podpiwniczenie budynku. Wysoki poziom wód gruntowych stanowi przeszkodę dla tego typu rozwiązań. Rodzaj gruntu określa się na podstawie wierceń i opinii geotechnika. W przypadku, gdy woda gruntowa znajduje się powyżej poziomu podłogi planowanej piwnicy, najlepiej w ogóle zrezygnować z podpiwniczenia. Można oczywiście wykonać izolację, która ochroni budynek, ale jest ona kosztowna i bywa zawodna. Z piwnicy warto również zrezygnować, gdy chcemy skrócić czas budowy lub obniżyć koszt inwestycji. Decydując się na budowę piwnicy poniesiemy dodatkowe koszty na wykonanie:

• wykopów (kubatura rzędu 120-180m³, podczas gdy przy realizacji samych ław i ścian fundamentowych jest to kubatura ok. 90-130m³),

• stropu nad piwnicą, schodów, ścian działowych, izolacji cieplnych i przeciwwilgociowych ścian i podłogi, stolarki, instalacji.

Szacuje się, że średnia cena 1m² powierzchni użytkowej piwnicy jest dwukrotnie niższa niż pozostałej części budynku, a wybudowanie piwnicy podnosi koszty budowy całego domu o ok. 10-20%.

Kompromisem pomiędzy koniecznością uzyskania dodatkowych pomieszczeń, a ograniczeniem wydatków poniesionych na budowę może być podpiwniczenie częściowe. Rozwiązanie to wydaje się zasadne zwłaszcza, gdy dom rozplanowany jest na rozległym rzucie lub gdy nie potrzebujemy zbyt dużej powierzchni użytkowej pomieszczeń pomocniczych. Należy jednak pamiętać, że jest to rozwiązanie dość skomplikowane technicznie z uwagi na konieczność fundamentowania części budynku na ławach schodkowych (skomplikowane szalowanie i zbrojenie oraz wymóg starannego wykonania robót izolacyjnych).

Budowa domu bez piwnicy jest tańsza, lecz należy się zastanowić czy nie pozbawi nas pomieszczeń gospodarczych potrzebnych do komfortowego użytkowania lub nie spowoduje, że zrezygnujemy z wymarzonego przydomowego ogródka. Czy piwnica jest potrzebna, czy nie, okaże się dopiero po dokładnym przeanalizowaniu konkretnych warunków i indywidualnych potrzeb przyszłych użytkowników. Decyzję dotyczącą piwnicy warto podjąć już na etapie wyboru projektu.

Standardowa zgoda na zmiany dołączana do każdego projektu zawiera zapis o możliwości podpiwniczenia domu lub rezygnacji z piwnicy.

Każdy inwestor, który planuje budowę domu, wcześniej czy później stanie przed dylematem: czym ogrzać dom? Dostępne na rynku rozwiązania mają swoje plusy i minusy, różnią się kosztem instalacji i eksploatacji. Warto również zastanowić się nad kwestią zapewnienia miejsca lub dodatkowych pomieszczeń na piec, pompę ciepła czy skład opału. Ważne jest, by dokonując wyboru projektu uwzględnić rodzaj ogrzewania.

Myśląc o rodzaju ogrzewania pod kątem zajmowanej powierzchni najmniej uciążliwe jest ogrzewanie piecem gazowym lub piecem elektrycznym dwu funkcyjnym, czyli takim, który ogrzewa wodę użytkową i CO bez zasobnika wody. Kocioł taki można ustawić np. w łazience czy kuchni. Nie jest on uciążliwy, a wyglądem przypomina lodówkę czy zmywarkę. W przypadku, gdy decydujemy się na ogrzewanie gazowe warto pamiętać, że nie ma znaczenia wielkość działki, o ile gaz jest dostarczany z sieci. Natomiast lokalizacja zbiornika na gaz na działce wymaga dodatkowego miejsca i zachowania odległości od granic i od budynków.

Kolejnym rodzajem ogrzewania, które nie zajmuje zbyt wiele miejsca, jest pompa ciepła. Urządzenie to wymaga jednak miejsca na działce w celu ulokowania kolektora gruntowego. Najwięcej miejsca zajmuje kolektor poziomy, jest to powierzchnia co najmniej 2 razy większa od powierzchni domu do ogrzania.

Osobnego pomieszczenia wymagają piece na paliwo stałe, olejowe oraz wszystkie piece czy pompy ciepła połączone z zasobnikiem wody użytkowej. Wielkość kotłowni będzie zależała od rodzaju/wielkości pieca i pojemności ewentualnego zbiornika na olej czy wielkości składu opału, jak również od pojemności zasobnika wody.

Mając w planach instalację kolektorów słonecznych warto zwrócić uwagę na południową stronę dachu domu, czy będzie tam wystarczająco dużo miejsca na solary. Instalacja taka wymaga innego rodzaju pieca i zasobnika przystosowanego do współpracy z kolektorami.

Przy wyborze kominka jako dodatkowego źródła ciepła panuje dowolność. Można zastosować kominek tradycyjny z grawitacyjnym rozprowadzeniem ciepłego powietrza, wspomaganego mechanicznie, bądź wkład kominkowy z płaszczem wodnym połączony z instalacją wodną CO domu.

Wyboru sposobu ogrzewania warto dokonać możliwie wcześnie, aby wybrany projekt był przystosowany do danego typu ogrzewania. W ten sposób unikniemy niepotrzebnego przerabiania, które wiąże się z dodatkowymi kosztami i często wpływa na pogorszenie funkcjonalności domu.

Obecnie bardzo powszechne stało się budowanie domu z tarasem. Taras stanowi przestrzeń łączącą dom z ogrodem, jest miejscem wypoczynku, które pozwala korzystać z uroków natury, a jednocześnie być blisko domu. Wyjście na taras odbywa się zazwyczaj z salonu, chociaż coraz częściej również z innych pomieszczeń.

Przy wyborze projektu domu należy zastanowić się, w jaki sposób będziemy użytkować taras. Taras odkryty (bez zadaszenia) pasuje do każdego rodzaju budynku, a jego przestrzeń jest praktycznie nieograniczona. Tego typu rozwiązanie wybierają miłośnicy słońca, ponieważ do przylegających pomieszczeń przez cały rok wpada naturalne światło. Minusem tarasu bez zadaszenia jest to, że jego użytkowanie jest uzależnione od pogody. Taras bez zadaszenia jest też narażony na nadmierne nasłonecznienie i nagrzewanie. Płytki ceramiczne lub kamień akumulują ciepło, przez co podczas upałów trudno po nich chodzić boso. Jeśli już zdecydujemy się na płytki, dobrze jest wybrać jasny odcień, by ograniczyć ich nagrzewanie. Na tarasach otwartych najlepiej sprawdza się drewno, szczególnie w miejscach nasłonecznionych, aby mogło wysychać po opadach deszczu czy śniegu.

Taras zadaszony nie zawsze pasuje do bryły budynku i należy o tym pamiętać przy wyborze projektu. Mimo to jest chętnie wybierany z uwagi na to, że można go użytkować przez cały rok bez względu na pogodę. Zadaszenie chroni przed deszczem i nadmiernym słońcem. Po dodaniu balustrad i zamknięciu przestrzeni, tworzy przytulny i miły zakątek. Niewątpliwie minusem jest powodowanie zacienienia pomieszczeń przylegających do tarasu ( szczególnie zimą, gdy i tak jest mało słońca). Nawierzchnia tarasu zadaszonego jest mniej narażona na warunki atmosferyczne, jednak zadaszenie nie chroni tarasu całkowicie od opadów: zacinającego deszczu czy wwiewanego śniegu. Taras położony od wschodu czy północy jest maksymalnie zacieniony, dlatego ryzykowne jest położenie nawierzchni słabo odpornej na wilgoć. Po stronie południowej lub zachodniej taras szybciej wysycha, więc można na nawierzchnię zastosować zarówno płytki, kamień czy też drewno. Jeżeli obawiamy się, że zadaszony taras będzie mocno ograniczał dostęp naturalnego światła do wnętrz, możemy zastosować rozwiązanie pośrednie, czyli zadaszenie częściowe, które pozwoli nam na korzystanie z tarasu niezależnie od pogody.

arch. Joanna Półkośnik, MTM STYL

Podczas zamawiania projektu inwestorzy często proszą o wyrażenie zgody na „likwidację okien” (najczęściej połaciowych). Niestety zapominają o tym, w jaki sposób ich decyzja wpłynie na ogólną estetykę budynku, poza tym nie są świadomi, że powierzchnia okien określona została przez prawo w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z prawem w pomieszczeniach przeznaczonych do stałego pobytu osób (sypialnie, kuchnie, pokoje dzienne) powierzchnia okien powinna wynosić przynajmniej 1/8 powierzchni podłogi. Natomiast w pomieszczeniach pomocniczych, gdzie „oświetlenie dzienne jest wymagane ze względu na przeznaczenie” – min. 1/12 powierzchni podłogi.

Inwestor, podejmując decyzję o rezygnacji z okna, powinien zakładać, że być może będzie zmuszony do powiększenia innych otworów doświetlających dane pomieszczenie. Jest to szczególnie istotne przy oknach połaciowych, z których inwestorzy bardzo często rezygnują, a co do których obowiązują te same przepisy jak do okien „pionowych”. Podczas montażu okien połaciowych należy pamiętać, iż pomieszczenie będzie lepiej doświetlone, jeśli zamontujemy kilka mniejszych okien w różnych punktach dachu, niż jedno duże okno. Rozmiar okna powinien uwzględnić rozstaw krokwi – umożliwia to łatwy i szybki montaż oraz zapewnia stabilność konstrukcji i trwałość połączenia. Należy także pamiętać, że im kąt nachylenia połaci dachowych jest mniejszy tym wysokość okna powinna być większa. Rozmieszczenie i kształt okien, w tym także połaciowych, umożliwia ciekawą kreację elewacji budynku, i decyduje o rozplanowaniu funkcjonalnym. Podejmując wszelkie decyzje dotyczące stolarki okiennej należy mieć na uwadze zarówno bryłę budynku, jak i funkcjonalność. Rezygnując z okna lub dobudowując je inwestor wpływa na estetykę budynku, a przecież to głównie okna kształtują wizerunek budynku i stanowią pozycję wyjściową przy projektowaniu elewacji. Należy maksymalnie wykorzystać zalety światła dziennego, stąd ważne jest usytuowanie budynku względem stron świata. Pomieszczenia, w których przewiduje się większe przeszklenia, czyli pokoje dzienne czy salony, powinny być zorientowane w kierunku południowym. Szczególnie w domach energooszczędnych i pasywnych elewacje południowe mogą być odpowiednio, częściowo lub całkowicie przeszklone. W północnej części domu korzystne jest ulokowanie takich pomieszczeń jak spiżarnie, wejście, pomieszczenia techniczne, gdyż uniemożliwi to przenikanie tam promieni słonecznych. W pomieszczeniach tych nie potrzeba bowiem ani dużych okien, ani ogrzewania. Warto też tak usytuować budynek na działce, aby poszczególne pomieszczenia współgrały z porami dnia. I tak oto np. sypialnie najlepiej orientować na wschód, gdyż to tam najpierw pojawiają się promienie słoneczne. Dokonując zmian w zestawieniu stolarki okiennej należy przemyśleć, w jaki sposób ta decyzja wpłynie na estetykę budynku, czy w jakiś sposób jej nie zachwieje. Inwestor powinien pamiętać o roli, jaką spełniają okna i przestrzegać prawa, gdyż zostało ono skonstruowane tak, aby użytkownicy mogli w pełni cieszyć się światłem.

arch. Agnieszka Minta, MTM STYL

Nie znaleźliście Państwo odpowiadającego waszym wymaganiom projektu? Założenia projektowe są nietypowe? Chcielibyście Państwo mieć wyjątkowy budynek?
Należałoby zastanowić się nad projektem indywidualnym.

Przeglądając ofertę i nie znajdując odpowiadającego projektu - już są Państwo poniekąd przygotowani na rozmowę z nami bo wiecie co wam nie odpowiada, bądź czego brakuje z Państwa punktu widzenia. Niezbędne do rozmowy będzie przede wszystkim przedstawienie dokumentów pozwalających nam na określenie możliwości i zakresu projektowania a więc mapy geodezyjnej i wytycznych miejscowych odnośnie działki, na której budynek ma stanąć (chodzi o decyzję o warunkach zabudowy bądź plan miejscowy). Następnie wysłuchamy Państwa oczekiwań w stosunku do funkcji, formy i wielkości planowanego założenia oraz jego istotnych cech. Pomocne może być posiłkowanie się zdjęciami, szkicami czy innymi materiałami mogącymi ułatwić nam zrozumienie Państwa potrzeb.

Projekt indywidualny jest jak nazwa wskazuje odrębnym i "świeżym" podejściem do założenia jakim ma być w przyszłości budynek więc prośby o przerysowanie innych projektów z różnego typu zmianami nie wchodzą w grę.

Zanim zaczniemy określimy terminy oraz koszt takiego projektu. Od tej pory prace polegają na stworzeniu koncepcji architektonicznej zawierającej wytyczne z Państwa strony "przepuszczone" przez nasze doświadczenie, zgodność z prawem budowlanym, estetykę, logikę i sens rozwiązań technologicznych oraz ekonomię założenia. W miarę rozwoju koncepcji i konsultacji z Państwem dochodzimy do wersji finalnej na podstawie której tworzymy projekt techniczny. Projekt indywidualny pozwala na stworzenie optymalnego rozwiązania zarówno pod względem funkcjonalnym, estetycznym oraz technologicznym. Uwzględnia właściwości miejsca zwracając uwagę na walory otoczenia, nasłonecznienia działki, właściwości gruntu na którym ma stanąć oraz Państwa oczekiwania.