Jak wybrać projekt domu?

Dom na wąską działkę

Na przestrzeni ostatnich kilku lat coraz większą popularnością cieszą się projekty na wąską działkę. Powodów tej popularności jest kilka. Na rynku nieruchomość zdecydowanie trudniej jest kupić działki w dobrych proporcjach i kształtach. Niebagatelne znaczenie mają również ich ceny. Działki wąskie są dużo tańsze ze względu na ich mniejszą funkcjonalność. Inwestorzy, ograniczeni budżetem, często decydują się na wąską i nieustawną działkę, za to w świetnej lokalizacji. Wąska działka dość mocno ogranicza kształt i wielkość budynku. Nie oznacza to jednak, że projekt na wąską działkę musi być nudny i przewidywalny w układzie funkcjonalnym. Obecnie oferta projektów gotowych na wąską działkę jest dość szeroka. Poniżej znajdują się cenne porady jak szukać idealnego projektu na wąską działkę.

len_w3Projekt domu Len www.domywstylu.pl/projekt-domu-len.php

 USYTUOWANIE DOMU NA DZIAŁCE

Planując budowę domu na wąskiej działce powinniśmy dokładnie zapoznać się z możliwościami jej zabudowy. Na wąskiej działce największym problemem bywa bliskość zabudowy na sąsiednich posesjach.

 Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek można wybudować w odległości nie mniejszej niż:

  • 3 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną. W takim przypadku budynek powinien być zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych,
  • 4 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, gdy budynek jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi,
  • w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną. W takim przypadku budynek powinien być zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez otworów, pod warunkiem, że wynika to z ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy.

amarant_w1Projekt domu Amarant www.domywstylu.pl/projekt-domu-amarant.php

Odległości te wyglądają inaczej w przypadku budynków, których ściana lub pokrycie dachu są rozprzestrzeniające ogień. Odległość między budynkami murowanym a drewnianym (położonymi na sąsiednich działkach) nie może być mniejsza niż 12 m, bez względu na to, czy w ścianach zwróconych ku granicy są otwory, czy nie. Jeśli drewniany dom sąsiada stoi 6 m od granicy, nasz murowany nie może stanąć bliżej. Odległość między dwoma budynkami drewnianymi (położonymi na sąsiednich działkach) nie może być mniejsza niż 16 m, bez względu na to, czy w ścianach zwróconych ku granicy są otwory, czy nie. Jeżeli u sąsiada dom drewniany stoi 6 m od płotu, nasz dom drewniany musimy odsunąć co najmniej 10 m od granicy. Istnieją co prawda rozwiązania techniczne które pozwalają usytuować budynki w bliższych odległościach niż wymienione powyżej jednak te powinny być rozpatrywane indywidualnie w zależności od zaistniałej sytuacji.

mis_dr-st_w1Projekt domu Miś dr-ST www.domywstylu.pl/projekt-domu-mis_dr-st.php

Niektóre części budynku mogą znajdować się w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Należą do nich: okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie oraz rampy.

amarylis_4_w1Projekt domu Amarylis 4 www.domywstylu.pl/projekt-domu-amarylis_4.php

Usytuowanie domu na działce węższej niż 16 m:

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w przypadku działek, których szerokość nie przekracza 16 m budynek można wybudować w odległości:

  • od 1,5 do 3 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną. W takim przypadku budynek powinien być zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych oraz spełniać warunki dotyczące ochrony przeciwpożarowej (posiadać ścianę przeciwpożarową). Pas terenu 1,5 m musi pozostać niezabudowany, ze względu na swobodny dostęp do ściany i możliwość jej remontu i konserwacji,
  • bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną:

jeżeli budynek w ścianie usytuowanej po granicy nie będzie posiadał otworów okiennych i drzwiowych oraz będzie spełniał warunki dotyczące ochrony przeciwpożarowej, czyli będzie posiał ścianę oddzielenia pożarowego,

jeżeli budynek będzie przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce (lub budynku projektowanego, na który istnieje pozwoleniu na budowę). Usytuowanie domu w ten sposób będzie możliwe pod warunkiem, że część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większą, niż ma budynek istniejący (lub projektowany, na który istnieje pozwoleniu na budowę).

koliber_3_w2Projekt domu koliber 3 www.domywstylu.pl/projekt-domu-koliber_3.php

W opisanych przypadkach możliwość przybliżenia budynku do granicy nie zależy ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce. Muszą być jednak spełnione warunki dotyczące ochrony przeciwpożarowej lub nasłonecznienia.

dalia_w1Projekt domu Dalia www.domywstylu.pl/projekt-domu-dalia.php

Warto również wspomnieć o odległości, jaką budynek musi zachować od drogi publicznej. Ustawa o drogach publicznych stanowi, że obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni wynoszącej co najmniej:

Rodzaj drogi

W terenie zabudowanym

Poza terenem zabudowanym

Autostrada

30 m

50 m

Droga ekspresowa

20 m

40 m

Droga krajowa

10 m

25 m

Droga wojewódzka i powiatowa

8 m

20 m

Droga gminna

6 m

15 m

pryma_w1Projekt domu Pryma www.domywstylu.pl/projekt-domu-pryma.php

W przypadkach szczególnie uzasadnionych usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze wojewódzkiej, powiatowej, gminnej może nastąpić w odległości mniejszej, ale wyłącznie za zgodą zarządcy drogi.

Należy pamiętać, że przepisy dotyczące wąskich działek mogą być inne w różnych gminach. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzeni może w szczególnych przypadkach dopuszczać inną odległość od granicy działki, niż przewidywana w Prawie Budowlanym. Warto zatem zapoznać się z lokalnymi warunkami przed podjęciem decyzji o wyborze projektu.

laura_2_w2Projekt domu Laura 2 www.domywstylu.pl/projekt-domu-laura_2.php

SPOSOBY NA WĄSKĄ DZIAŁKĘ

Wysoka bryła na planie prostokąta

Na wąskim terenie najłatwiej jest ustawić dom na planie prostokąta. Ograniczona powierzchnia działki zachęca do rozłożenia powierzchni na kilku poziomach.. W praktyce umożliwia to funkcjonalne rozplanowanie przestrzeni, przy jednoczesnym pozostawieniu miejsca na ogród. Domy na wąską działkę najczęściej posiadają dwie kondygnacje: parter i użytkowe poddasze. Jeśli dodatkowo pojawia się piwnica, miejsca może okazać się naprawdę sporo. Niektórzy z inwestorów decydują się na podniesienie ścianki kolankowej, chcąc uzyskać dodatkową przestrzeń i polepszyć komfort użytkowania poddasza. Nieprzemyślane podwyższenie ścianki kolankowej może jednak zaburzyć proporcje i zeszpecić budynek. Układ funkcjonalny biegnie z reguły wzdłuż budynku przechodząc przez poszczególne pomieszczenia.. Należy pamiętać o prawidłowym nasłonecznieniu pomieszczeń, zapewni  to lepszy komfort użytkowy wnętrza, jak również podniesie efektywność energetyczną domu.

amelia_w1 Projekt domu Amelia www.domywstylu.pl/projekt-domu-amelia.php

Ściana otworów okiennych

 Zbliżając dom do granicy działki możemy maksymalnie wykorzystać powierzchnię działki. W takim przypadku musimy w co najmniej jednej elewacji bocznej zrezygnować z otworów okiennych i drzwiowych. Stwarza to pewne trudności z zapewnieniem prawidłowego doświetlenia pomieszczeń. Dlatego najlepiej jest, jeśli przy ścianach bez okien umieszcza się przede wszystkim pomieszczenia gospodarcze takie jak: pralnia, kotłownia, spiżarnia, garderoba, wc.

amarylis_2_w1Projekt domu Amarylis 2 www.domywstylu.pl/projekt-domu-amarylis_2.php

Po granicy

W przypadku działek, których szerokość nie przekracza 16 metrów można postawić dom po granicy działki, ale muszą zostać spełnione określone warunki. Elewacja granicząca z działką nie może posiadać otworów okiennych i drzwiowych. Ściana znajdująca się na granicy musi być ścianą oddzielenia przeciwpożarowego. Okap nie może wystawać poza obręb naszej działki, a woda opadowa musi być odprowadzona na nasz teren.

koliber_4_w1Projekt domu Koliber 4 www.domywstylu.pl/projekt-domu-koliber_4.php

Podpiwniczenie

Aby zyskać dodatkową przestrzeń, bardzo częstym rozwiązaniem w przypadku domów na wąską działkę, jest wykorzystanie kondygnacji piwnicy. Dzięki piwnicy, wszystkie pomieszczenia gospodarcze mogą zostać przeniesione na podziemną kondygnację, a my nie musimy tracić powierzchni parteru. Warto dodać, że kondygnacje podziemne mogą wykraczać poza obrys parteru, a ich ściany zewnętrzne można sytuować w dowolnej odległości, nawet w granicy działki.

agawa_2_w1Projekt domu Agawa 2 www.domywstylu.pl/projekt-domu-agawa_2.php

Miejsce na garaż

Kiedyś na wąskich działkach garaż bardzo często lokowano w piwnicy, do której trzeba zjeżdżać po pochylni. Obecnie, to uciążliwe rozwiązanie jest stosowane coraz rzadziej. Należy pamiętać, że podjazd wliczany jest do powierzchni zabudowy. Robiąc podjazd ze spadkiem ok. 20% musimy wygospodarować miejsce na działce wielkością porównywalne do stanowiska postojowego. Dodatkowo, garażom ulokowanym w poziomie piwnicy grożą zalania. Obecnie planując przestrzeń wąskiej działki, najczęstszym rozwiązaniem jest sytuowanie garażu w poziomie parteru. Taki układ domu zapewnia dobrą izolację reszty posesji od ulicy, a wysunięcie garażu nieco do przodu, zapewnia atrakcyjniejszy wygląd elewacji frontowej.

koliber_w1Projekt domu Koliber www.domywstylu.pl/projekt-domu-koliber.php

Taras

Na małych i wąskich działkach doskonale sprawdzają się tarasy usytuowane w bryle budynku. Jest to szczególnie wartościowe rozwiązanie w sytuacji, gdy mamy bardzo małą działkę. Taras nad garażem będzie doskonałym miejscem na letni salon, idealny do wypoczynku. W przypadku domów z płaskim dachem, taras możemy urządzić właśnie na dachu. Zielony dach powiększy wymaganą przepisami, biologicznie czynną powierzchnię działki. Dzięki temu zyskamy kilkadziesiąt dodatkowych metrów ogródka, a tym samym na działce będziemy mogli zmieścić nieco większy budynek.

ametyst_w1Projekt domu Ametyst www.domywstylu.pl/projekt-domu-ametyst.php

ZALETY WĄSKICH DZIAŁEK

O wąskiej działce częściej mówi się w kontekście wad a nie zalet, niemniej warto pamiętać, że atrakcyjne otoczenie i dobry adres wart jest tego by podjąć wyzwanie budowy domu w trudnych warunkach. Mniejsza działka to niższe koszty ponoszone na jej zakup, a co za tym idzie niższe koszty inwestycji.

lilia_w2Projekt domu Lilia  www.domywstylu.pl/projekt-domu-lilia.php

Zakup mniejszej działki bliżej centrum bardzo często rekompensowany jest lepszą lokalizacją i dostępem do komunikacji zbiorowej, co pozwala zrezygnować z utrzymywania kilku samochodów. Działka bliżej centrum to również większa dostępność mediów, dzięki czemu unikamy wydatków na ich doprowadzenie i problemów z wygospodarowaniem miejsca na przykład na szambo. Decydując się na małą działkę ponosimy również mniejsze środki na jej atrakcyjne zagospodarowanie. Wielu z nas marzy o własnym domu, ale nie każdy marzy o poświęcaniu każdej wolnej chwili na pielęgnację dużego ogrodu.

dalia_2_w2Projekt domu Dalia 2 www.domywstylu.pl/projekt-domu-dalia_2.php

Zanim zapadnie decyzja o kupnie działki, trzeba rzetelnie przeanalizować jej usytuowanie, sąsiedztwo, warunki gruntowe oraz obowiązujący na terenie plan miejscowy.

One Comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Realizując obowiązek Administratora określony w treści art. 13 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia Dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych, RODO) (Dz.Urz.UE.L Nr 119, str. 1, ze zm.), informuję iż: czytaj więcej »