Wybierając projekt domu zwracamy uwagę na wiele istotnych czynników. Oprócz funkcjonalności rozkładu oraz estetyki bryły zewnętrznej, ważny jest również metraż. Prawo budowlane przewiduje definicje precyzyjnie określające parametry, jakimi charakteryzuje się każdy budynek. Jednym z najważniejszych, obok powierzchni zabudowy budynku, powierzchni całkowitej, powierzchni netto oraz kubatury jest powierzchnia użytkowa.
Czym jest powierzchnia użytkowa domu i gdzie szukać informacji, w jaki sposób należy ją liczyć?
Definicja powierzchni użytkowej budynku.
Definicję powierzchni użytkowej znajdziemy w dokumentach technicznych, którymi posługuje się każdy architekt przygotowujący projekt budynku. Są nimi Prawo Budowlane, Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Polskie Normy.
Posiłkując się najnowszą Polską Normą ISO 9836:2022-07 czytamy: “Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni netto, która odpowiada celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku.” Powierzchnię netto rozumiemy jako powierzchnię wewnętrzną budynku, pomniejszoną jednak o część zajmowaną przez ściany wewnętrzne, konstrukcyjne oraz działowe. Jest to tak zwana powierzchnia budynku liczona “po podłodze”. Powierzchnia netto budynku różni się od użytkowej przede wszystkim aspektem wysokości pomieszczenia. Wszyscy doskonale znamy urok domów z poddaszem oraz niestety minusy, jakie wiążą się z posiadaniem skosów w pomieszczeniach. Nie do każdej przestrzeni jesteśmy w stanie dotrzeć bez trudu. To właśnie definiuje nam powierzchnia użytkowa.
Zgodnie z Polską Normą:
- część pomieszczenia o wysokości równej lub większej od 2,2 m wlicza się do obliczeń w 100%,
- część pomieszczenia o wysokości równej lub większej od 1,4 m, ale mniejszej od 2,2 m wlicza się do obliczeń w 50%,
- część pomieszczenia o wysokości mniejszej niż 1,4 m pomija się całkowicie.
Termin przestrzeni użytkowej odnosi się do obszaru, do którego nie ma utrudnionego dostępu. Może być zatem wykorzystywany do działań określonych w budynku, takich jak mieszkanie, praca lub przechowywanie. Jest to miejsce, z którego w pełni swobodnie możemy korzystać. Określa się ją oddzielnie dla każdej kondygnacji. Istotną informacją, której należy być świadomym jest to, że powierzchnie użytkową wylicza się w stanie wykończonym, a więc po pokryciu wszystkich ścian wewnętrznych tynkiem, bądź glazurą. Wartość podaje się w m2 z dokładnością do 0,01 m2.
Ponadto wyodrębnia się powierzchnie użytkowe podstawowe oraz powierzchnie użytkowe pomocnicze. Podstawowa powierzchnia użytkowa odnosi się do pomieszczeń zamkniętych, które służą do spełniania celów budynku, np mieszkaniowych. Powierzchnia użytkowa pomocnicza, jak sama nazwa wskazuje, ma funkcję pomocniczą wobec powierzchni podstawowej.
Ilekroć mówimy o powierzchni użytkowej budynku powinniśmy zatem mieć na myśli tę część budynku, która odpowiada jego celom i przeznaczeniu. Określa metraż, który faktycznie wykorzystujemy w lokalu mieszkalnym. To właśnie ten pomiar pomaga uzyskać najbardziej przejrzysty poziom powierzchni umożliwiającej ludziom poruszanie się, pracę, wypoczynek.
Jakie pomieszczenia wlicza się do powierzchni użytkowej?
Otóż wliczamy wszystkie pomieszczenia, z których jesteśmy w stanie korzystać:
- pokoje
- sypialnie
- kuchnie
- łazienki i ubikacje
- spiżarnie
- przedpokoje
- garderoby i schowki
- korytarze
- pomieszczenia gospodarcze i pomocnicze
- obudowane werandy i ganki, ogrody zimowe
- inne pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym potrzebom mieszkańców
Do powierzchni użytkowej nie wliczamy natomiast przestrzeni poddaszy uznawanych za nieużytkowe, powierzchni balkonów czy loggi.
A co z garażami i kotłowniami?
Czy piwnica również wlicza się do powierzchni użytkowej domu?
Inwestorów może mylić mnogość informacji. Jednak, zgodnie z aktualnymi przepisami garaże i kotłownie w trakcie liczenia tego parametru traktowane są na równi z wszystkimi innymi pomieszczeniami w domu, również garaże podziemne. Podobnie traktujemy wszelkie piwnice, sutereny, pomieszczenia znajdujące się poniżej gruntu. Wlicza się je do powierzchni użytkowej, o ile spełniają wymienione wcześniej warunki wysokości pomieszczenia. Powyżej wysokości 2,20 m sumujemy powierzchnię w całości, pomiędzy wysokościami 2,20 m, a 1,40 m – w 50% powierzchni. Jeśli pomieszczenie lub jego część jest poniżej 1,40 m wysokości – pomijamy ją.
Klatka schodowa, a powierzchnia użytkowa.
Klatka schodowa traktowana jest jako pomieszczenie pomocnicze i zaliczana jest do powierzchni użytkowej. Inaczej jest jednak jeśli wyliczamy powierzchnie użytkową w celach podatkowych. W takim wypadku przy obliczaniu powierzchni użytkowej budynku nie zalicza się do niej klatek schodowych ani szybów dźwigowych.
Czy antresola zalicza się do powierzchni użytkowej budynku?
Ciekawym elementem budynku jest antresola. Jest to poziom znajdujący się pomiędzy dwoma głównymi stropami w budynku, najczęściej między parterem, a pierwszym piętrem. Jest to dodatkowa przestrzeń, która może być wykorzystywana na różne sposoby. Może być miejscem do pracy, zabawy, miejscem do przechowywania bądź relaksu dla całej rodziny. Jak widzimy jest to przestrzeń wykorzystywana na równi z innymi pomieszczeniami w budynku mieszkalnym. W związku z tym przestrzeń antresoli również zalicza się do powierzchni użytkowej domu. Przy liczeniu obowiązują te same zasady wspominane przy innych przestrzeniach. To znaczy część antresoli, w której wysokość pomieszczenia znajduje się powyżej 2,20 m liczy się w całości. Wysokość pomiędzy 2,20 m, a 1,40 m w pięćdziesięciu procentach, natomiast najniższe części antresoli poniżej 1,40 m pomijane są całkowicie.
Powierzchnia użytkowa, a powierzchnia całkowita.
Powierzchnię całkowitą budynku określa się poprzez zsumowanie powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku, powyżej i poniżej poziomu terenu. Jako kondygnacja traktowane są również kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, a nawet kondygnacje techniczne i magazynowe. Mierzona jest na poziomie posadzki, po obrysie zewnętrznym budynku. Uwzględnia się również wykończenie elewacji, a więc tynki, wszelkie okładziny i balustrady. Powierzchnię całkowitą budynku wykorzystuje się między innymi, gdy chcemy określić parametr intensywności zabudowy.
Powierzchnia zabudowy, a powierzchnia użytkowa.
Przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajmowaną przez budynek w stanie wykończonym. Wyznacza się ją poprzez rzutowanie bryły budynku na powierzchnię terenu. Jest więc ona faktyczną powierzchnią jaką budynek zajmuje na działce. Nie wlicza się natomiast elementów budynku, ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu. Elementy drugorzędne takie jak schody zewnętrzne, rampy i pochylnie zewnętrzne, daszki, markizy, okapy dachowe i oświetlenie zewnętrzne również są pomijane. Podobnie wszystkie zewnętrzne obiekty pomocnicze takie jak szklarnie czy przybudówki nie wchodzą w skład powierzchni zabudowy.
Powierzchnia użytkowa nie jest zatem tym samym co powierzchnia zamknięta ścianami zewnętrznymi, powierzchnia netto, powierzchnia całkowita czy powierzchnia zabudowy – powierzchnia użytkowa jest od nich mniejsza. Różnice są bardzo istotne, a każdy z tych parametrów ważny i wykorzystywany do określania innych wartości w budynku.
Podsumowując, powierzchnia użytkowa budynku jest jednym z najważniejszych parametrów, które odgrywają bardzo istotną rolę w decydowaniu o sposobie użytkowania budynku, jego wydajności i ostatecznej wartości i ceny. Ma również znaczenie przy wyliczaniu podatków i innych opłat, a także przy określaniu powierzchni przy spadkach i darowiznach. Najprościej ujmując jest parametrem określającym metraż, który mamy możliwość wykorzystać w domu lub lokalu. Pozwala w pełni zobrazować wielkość i ocenić przestrzeń aktywnie wykorzystywaną przez mieszkańców.
Teraz, gdy już wiesz, czym jest powierzchnia użytkowa domu, możesz świadomie planować swoje przestrzenie mieszkalne!
